건물분 부가세(토지·건물 안분) 계산기
상가·겸용주택을 토지·건물 구분 없이 총액으로 계약했을 때, 부가세가 붙는 건물가액을 법이 정한 순서(기준시가·감정평가가액·장부가액)로 안분합니다.
공시지가
국세청 고시
건물분 부가세
37,500,000원
건물가액 375,000,000원 × 10%
계산 방법
- 1계약서(또는 등기부 등 다른 법령)에 토지가액과 건물가액이 따로 적혀 있는지 고릅니다.
- 2구분이 있으면 건물가액을 그대로 입력합니다. 없으면 전체 거래금액과 안분에 쓸 자료(감정평가가액 → 기준시가 → 장부가액 순)를 입력합니다.
- 3건물가액에만 10% 부가세가 붙은 결과를 확인합니다. 토지는 면세 대상이라 부가세가 없습니다.
자주 묻는 질문
건물가액에만 10% 부가세가 붙습니다. 토지의 공급은 부가가치세법상 면세 대상이라 부가세가 없고, 계약서에 토지·건물가액을 구분해 적었다면 그 금액을 그대로 씁니다.
부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분합니다. 토지·건물 모두 기준시가가 있으면 기준시가 비율로, 감정평가가액이 있으면 그 비율이 기준시가보다 우선합니다. 둘 다 없으면 장부가액(취득가액) 비율을 씁니다.
토지는 국토교통부 공시지가(토지 기준시가), 건물은 국세청이 매년 고시하는 건물 기준시가입니다. 토지는 거의 모든 필지에 공시지가가 있지만, 신축 건물이나 일반 주택·상가는 국세청 기준시가 고시 대상이 아닌 경우가 흔합니다 — 이때는 감정평가가액이나 장부가액으로 대신합니다.
예전 조문(제48조의2)은 지방세법상 과세시가표준액 비율을 기준으로 했지만, 현행 부가가치세법 시행령 제64조는 소득세법상 기준시가 비율로 바뀌었습니다. 과세시가표준액 비율을 안내하는 글이 아직 많이 도는데, 현행 기준과 다릅니다.
건물을 철거해 토지만 사용할 목적이 분명하면 안분하지 않고 실지거래가액(계약서상 금액)을 그대로 씁니다. 다른 법령에 따라 이미 토지·건물가액이 구분된 경우도 마찬가지입니다 — 이 계산기에서는 "구분 있음"을 고르면 됩니다.
알아두면 좋은 점
- 이 계산기는 토지·건물 두 자산만 있는 일반적인 매매를 기준으로 합니다. 자산이 셋 이상으로 섞여 있거나 안분 자료(기준시가·감정평가가액·장부가액)를 전혀 확보할 수 없는 경우 국세청장이 정하는 방법을 따라야 하므로 세무사와 상담하는 것이 안전합니다.
- 여기서 추정한 안분 비율·부가세는 참고용입니다. 실제 신고·세금계산서 발행 전에 세무사나 관할 세무서에 확인하세요.
- 간이과세자·면세사업자 등 사업자 유형에 따라 신고 방식이 달라질 수 있습니다.
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마지막 검증: 2026년 10월 14일 · 결과는 참고용 추정치입니다.