장기보유특별공제율 계산기
보유기간(일반 부동산)이나 보유·거주기간(1세대1주택)을 입력하면 소득세법상 장기보유특별공제율과 공제액을 바로 보여줍니다. 최종 양도소득세액은 범위 밖입니다.
만으로 채운 연수를 내림해 계산합니다. 3년 11개월이면 3년으로 입력합니다.
보유기간과 별도로 실제 거주한 기간입니다. 2년 미만이면 거주공제가 0%입니다.
공제액까지 계산하려면 입력합니다. 비워두면(0) 공제율만 보여줍니다.
12억원을 넘으면 초과분 비율만 과세대상으로 안분합니다. 12억원 이하면 비워둬도 됩니다.
장기보유특별공제율
60%
보유공제 40% + 거주공제 20%
계산 방법
- 1보유기간(년)을 입력합니다.
- 21세대1주택인지 선택합니다. 1세대1주택이면 거주기간(년)도 입력합니다.
- 31세대1주택이면 보유기간 공제율(연 4%, 최대 40%)과 거주기간 공제율(연 4%, 최대 40%)을 더해 최대 80%, 일반 부동산이면 보유기간만으로 연 2%, 최대 30%를 계산합니다.
- 4양도차익을 입력하면 공제액까지 계산합니다. 1세대1주택이고 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 비율만 과세대상으로 안분합니다.
자주 묻는 질문
일반 부동산은 보유 3년 이상부터 연 2%p씩 늘어 15년(30%)에서 멈춥니다(소득세법 제95조② 표1). 1세대1주택은 보유기간 공제(연 4%p, 10년에서 40%)와 거주기간 공제(연 4%p, 2년부터 시작해 10년에서 40%)를 더해 최대 80%까지 받습니다(같은 조 표2). 보유 3년, 1세대1주택 거주 2년 미만이면 공제가 0%입니다.
1세대1주택 특례는 "얼마나 오래 가지고 있었는가"와 "얼마나 오래 실제로 살았는가"를 별도로 평가합니다. 집을 10년 보유했지만 2년만 거주했다면 보유공제 40%에 거주공제 8%를 더해 48%만 받습니다. 두 기간을 혼동해 하나만 입력하면 공제율이 크게 달라집니다.
1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용됩니다(소득세법 제89조①3호, 시행령 제160조). 12억원을 넘으면 양도차익과 장기보유특별공제액 모두에 "(양도가액−12억원)÷양도가액" 비율을 곱해 초과분만 과세대상으로 남깁니다. 예를 들어 양도가액 15억원이면 20%만 과세대상입니다.
아닙니다. 공제액을 뺀 뒤 기본공제(연 250만원)와 누진세율을 적용해야 최종 세액이 나오는데, 다주택 중과·조정대상지역 여부에 따라 크게 달라져 CLAUDE.md 기준상 범위 밖으로 뒀습니다. 공제율·공제액까지만 계산하고, 최종 세액은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
알아두면 좋은 점
- 보유·거주기간은 "N년 이상 N+1년 미만"을 그 아래쪽 연수로 계산합니다(예: 3년 11개월은 3년으로 계산).
- 1세대1주택 해당 여부 자체(2년 이상 거주 등 비과세 요건)는 판정하지 않습니다. 이미 1세대1주택에 해당하는 것을 전제로 공제율만 계산합니다.
- 다주택자 양도소득세 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 이 계산기는 그 여부를 판단하지 않습니다.
- 2026년 세제개편안에 2028년부터 거주공제율을 낮추는 방안이 논의 중이나(보도 기준), 이 글 작성 시점에 국회를 통과한 개정은 아닙니다.
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마지막 검증: 2026년 10월 16일 · 결과는 참고용 추정치입니다.