부담부증여 계산기 (양도소득세+증여세)
전세보증금이나 대출이 딸린 집을 증여하면 채무 승계분은 양도소득세, 순수 증여분은 증여세로 나뉩니다. 두 세금을 함께 계산하고 순수 증여와 비교합니다.
감정평가액이 있으면 그 금액을, 없으면 기준시가를 입력합니다.
전세보증금·담보대출처럼 수증자가 그대로 넘겨받는 채무입니다.
취득세·중개수수료 등. 모르면 0으로 둡니다.
다주택·보유기간·조정대상지역 중과 여부에 따라 6~45%, 중과 시 최대 75%까지 달라집니다. 해당하는 세율을 직접 확인해 입력하세요. 지방소득세 10%는 자동으로 더합니다.
총세금 (증여세+양도소득세)
149,000,000원
채무비율 40% · 순수 증여재산가액 600,000,000원
계산 방법
- 1증여재산 전체 평가액(감정평가액 또는 기준시가)을 입력합니다.
- 2수증자가 함께 넘겨받는 채무액(전세보증금·대출 등)을 입력합니다.
- 3증여자의 당초 취득가액과 필요경비, 수증자와의 관계를 입력합니다.
- 4적용할 양도소득세율(지방소득세 제외)을 직접 입력합니다.
- 5증여세와 양도소득세를 합한 총세금을, 채무 없이 전부 증여했을 때와 비교합니다.
자주 묻는 질문
네. 국세청은 채무를 떠안는 대가로 그만큼은 유상으로 넘긴 것으로 봅니다(상속세및증여세법 제47조③, 소득세법 제88조①). 채무 승계분(=채무액)은 양도소득세로, 재산가액에서 채무액을 뺀 순수 증여분은 증여세로 각각 계산됩니다.
전체 재산의 취득가액·필요경비 중 "채무액 ÷ 재산가액" 비율만큼만 양도분으로 계산합니다(소득세법 시행령 제159조). 예를 들어 재산가액 10억원 중 채무 4억원을 승계하면 비율은 40%이고, 당초 취득가액 5억원 중 2억원만 양도분 취득가액으로 봅니다.
양도소득세율은 다주택 여부·보유기간·조정대상지역 중과 여부에 따라 6%부터 중과 시 75%까지 크게 달라집니다. 자동으로 판정하면 실제보다 적은 세금을 보여줄 위험이 있어, 해당하는 세율을 직접 확인해 입력하도록 했습니다. 장기보유특별공제도 반영하지 않았습니다.
아닙니다. 채무를 끼우면 증여세는 줄지만 그만큼 양도소득세가 새로 생깁니다. 양도소득세율이 낮으면 총세금이 줄지만, 다주택 중과나 단기 보유로 양도소득세율이 매우 높으면 순수 증여보다 총세금이 더 많이 나올 수 있습니다. 이 계산기는 두 경우를 나란히 보여줍니다.
알아두면 좋은 점
- 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세·감면 특례는 반영하지 않았습니다. 해당할 가능성이 있으면 세무 전문가와 함께 확인하세요.
- 취득가액을 감정평가액으로 볼지 기준시가로 볼지는 쟁점이 될 수 있습니다. 감정평가를 받았다면 그 금액을, 받지 않았다면 기준시가를 기준으로 입력하는 것이 일반적입니다.
- 정확한 세액과 신고 방법은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
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마지막 검증: 2026년 10월 15일 · 결과는 참고용 추정치입니다.