상가 임대수익률 계산기

총수익률은 공실·운영비를 빼지 않은 연간 임대수입을 매매가로 나눈 1차 스크리닝용 지표입니다. Cap Rate(순수익률)는 공실률을 반영한 실질 임대수입에서 재산세·보험료 등 운영비까지 뺀 순영업소득(NOI)을 매매가로 나눈, 대출과 무관한 부동산 자체의 수익력입니다. 실투자수익률(Cash-on-Cash)은 대출상환액까지 뺀 순현금흐름을 실제로 묶인 내 돈(실투자금)으로 나눈 값으로, 투자자가 체감하는 수익률에 가장 가깝습니다.

실투자금 = 매매가 − 보증금 − 대출금 + 취득비용입니다. 보증금과 대출금은 내 돈이 아니라 세입자·은행에게서 받는 돈이라 뺴고, 취득세 등 취득비용은 매매가와 별도로 추가 지출되는 돈이라 더합니다. 보증금과 대출금의 합이 매매가+취득비용보다 크면 실투자금이 0 이하가 되는데, 이 계산기는 이런 경우 실투자수익률을 "계산 불가"로 표시합니다.

상가 등 주택 외 부동산을 돈을 주고 살 때 적용되는 취득세 4.0%+지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2%를 더한 지방세법 표준세율입니다(2026-11-04 확인). 주택과 달리 다주택 여부·조정대상지역 여부와 무관하게 전국에서 동일합니다. 다만 중과·감면 대상이거나 정확한 금액이 필요하면 홈택스 또는 이 사이트의 취득세 계산기로 다시 확인하고 값을 직접 수정하세요.

상가 공실률은 지역·상권·건물 등급에 따라 중대형 13~15%, 소규모 5~8%까지 크게 벌어지고(한국부동산원 자료 기반 2차 인용), 재산세·보험료·관리비 같은 운영비도 건물마다 전혀 다릅니다. 전국 평균 하나로 뭉뚱그리면 실제와 크게 달라질 수 있어, 이 계산기는 본인이 확인한 값을 그대로 넣는 방식을 씁니다.

원리금균등은 매달 원금과 이자를 함께 갚아 연간 상환액이 더 크고, 만기일시(이자만)는 보유 기간 동안 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 갚아 연간 상환액이 작습니다. 그래서 같은 조건이라도 만기일시를 고르면 연간 순현금흐름과 실투자수익률이 더 높게 나오는데, 만기에 갚아야 할 원금 부담이 그만큼 뒤로 미뤄진다는 점은 이 계산기에 반영되지 않으니 별도로 고려해야 합니다.