갭투자 수익률 계산기

갭투자는 매매가 전액이 아니라 "매매가 − 전세보증금"만큼만 내 돈이 들어가기 때문입니다. 같은 시세차익이라도 실제로 넣은 돈(자기자본)이 적을수록 수익률이 커지는 레버리지 효과가 이 계산기의 핵심입니다.

전세보증금이 매매가(+부대비용)와 같거나 더 크면 "무피 투자"·"플피 투자"라고 부르는 경우로, 내 돈을 거의 안 들이거나 오히려 돈을 받으며 집을 사는 셈입니다. 이때는 나눗셈으로 수익률(%)을 구하는 것 자체가 의미가 없어 절대 금액만 보여줍니다.

총수익률은 보유 기간 전체의 수익을 자기자본으로 나눈 값이고, 연환산수익률은 그 수익을 복리로 1년치로 환산한 값입니다. 보유 기간이 1년이면 둘이 같고, 길어질수록 연환산수익률이 총수익률보다 낮게 나옵니다.

전세가 하락(역전세)으로 보증금을 돌려주지 못하는 위험, 매도 시점에 원하는 가격에 안 팔릴 위험, 보유 기간 중 재산세·종합부동산세 등 세금은 이 계산기에 반영돼 있지 않습니다. 시세차익을 확신할 수 없다는 전제 자체가 갭투자의 가장 큰 위험이라는 점을 감안하세요.