대항력·우선변제권 발생일 계산기

주택의 인도(실제 입주)와 전입신고를 «모두» 마친 날의 다음 날 오전 0시부터입니다(주택임대차보호법 제3조). 두 요건을 다른 날에 갖췄다면 늦은 쪽이 기준입니다.

법이 그렇게 정해 두었기 때문입니다(제3조 제1항). 그래서 전입신고를 한 당일에는 아직 대항력이 없고, 그날 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 임차인보다 앞서게 됩니다. 잔금·전입신고 당일과 그 다음 날 등기부등본을 다시 확인하라는 조언이 나오는 이유입니다.

대항력은 그대로지만 우선변제권만 뒤로 밀립니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 «모두» 갖춘 때 생기므로, 전입신고 2주 뒤에 확정일자를 받았다면 우선변제권도 그날부터입니다. 그 사이에 설정된 근저당이 보증금보다 앞서게 되니 확정일자는 계약 직후 바로 받아 두는 편이 안전합니다.

대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 «계속 살 수 있고 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는» 권리이고, 우선변제권은 경매 대금에서 «후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는» 권리입니다. 대항력만 있으면 살 권리는 지켜도 배당 순위에서는 밀릴 수 있어 확정일자가 필요합니다.

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