최우선변제금 계산기
경매에서 소액임차인이 먼저 돌려받는 보증금을 계산합니다. 근저당 설정일에 맞는 시기별 표를 적용합니다.
계약일이 아니라 등기부에 근저당이 잡힌 날입니다. 이 날짜로 적용할 표가 정해집니다.
2023. 2. 21. 이후 기준입니다. 이 시기에는 지역 구분이 지금과 다를 수 있습니다.
경매 낙찰가를 넣습니다. 아직 모르면 시세의 70~80%로 어림해 보세요.
2023. 2. 21. 이후 · 서울특별시
55,000,000원
보증금 80,000,000원 은 상한 165,000,000원 이하라 소액임차인에 해당합니다.
같은 집에 소액임차인이 여럿이면
각자의 최우선변제 금액을 모두 더한 값이 주택가액의 절반을 넘으면, 그 절반을 금액 비율로 나눠 받습니다(시행령 제10조③). 가족처럼 함께 사는 임차인들은 한 명으로 보아 보증금을 합칩니다(제10조④).
시기별 표 (서울 기준)
2014년 1월 1일 이전에 설정된 담보물권은 이 계산기가 다루지 않습니다. 법제처 연혁 법령에서 그 시기의 시행령을 확인하세요.
계산 방법
- 1등기부등본에서 근저당이 설정된 날짜를 확인해 넣습니다.
- 2주택 소재지와 보증금, 경매 낙찰가를 넣습니다.
- 3소액임차인에 해당하는지와 실제로 받는 금액이 나옵니다.
자주 묻는 질문
보증금이 적은 임차인이 경매에서 순위와 상관없이 먼저 돌려받는 금액입니다. 근저당보다 늦게 전입했어도 소액임차인이면 그 금액만큼은 먼저 받습니다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원까지입니다.
아닙니다. 근저당 등 담보물권이 설정된 날입니다. 개정할 때마다 부칙에 시행 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정을 적용한다고 정해 두었기 때문입니다. 2015년에 근저당이 잡힌 집이라면 2026년에 이사했어도 2014년 표를 씁니다.
아닙니다. 정해진 금액까지만이고 그마저도 주택가액의 절반을 넘지 못합니다. 낙찰가가 1억원이면 최대 5,000만원까지입니다. 나머지는 확정일자에 따른 순위대로 배당받으며, 순위가 밀리면 못 받을 수도 있습니다.
각자의 금액을 모두 더한 값이 주택가액의 절반을 넘으면 그 절반을 금액 비율로 나눠 받습니다. 가족처럼 함께 사는 임차인들은 한 명으로 보아 보증금을 합쳐 계산합니다.
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며, 그 요건을 경매개시결정 등기 전까지 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 요건을 하나라도 놓치면 최우선변제를 받지 못합니다.
다릅니다. 상가건물임대차보호법 시행령에 별도의 표가 있고 금액과 지역 구분이 다릅니다. 이 계산기는 주택만 다룹니다.
알아두면 좋은 점
- 2014년 1월 1일 이후에 설정된 담보물권만 다룹니다.
- 대항요건(주택 인도 + 주민등록)과 배당요구 여부는 판단하지 않습니다.
- 지역 구분은 시기마다 달라 각 표의 조문 문구를 그대로 씁니다.
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마지막 검증: 2026년 8월 29일 · 결과는 참고용 추정치입니다.