매매 vs 전세 장기비용 비교 계산기
집값 상승률·투자수익률 가정에 따라 매매와 전세 중 N년 뒤 순자산이 어느 쪽이 큰지 시뮬레이션합니다.
매매 조건
원
원
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년
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원
재산세/12+관리비 등
전세 조건
원
원
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%
년
10년 뒤 순자산, 전세가 더 유리
75,481,778원 차이
매매 373,145,332원 vs 전세 448,627,110원
매매
10년 뒤 집값609,497,210원
남은 대출잔액236,351,878원
월 지출(원리금+보유비용)1,682,246원
순자산373,145,332원
전세
보증금 자기부담분(원금 그대로 회수)250,000,000원
초기 여윳돈이 불어난 값0원
매달 투자한 차액이 불어난 값198,627,110원
월 지출(전세대출 이자만)333,333원
순자산448,627,110원
예측이 아니라 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 집값 상승률·투자수익률은 미래에 실제로 어떻게 될지 아무도 알 수 없는 가정값이고, 이 값을 조금만 바꿔도 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
매매 쪽 월 지출이 전세 쪽보다 크면, 그 차액을 매달 투자수익률로 굴린다고 가정합니다. 취득세· 중개수수료 등 일회성 부대비용은 반영하지 않으니 정확히 비교하려면 자기자본·전세보증금에 미리 더해 넣으세요.
계산 방법
- 1매매가·자기자본·대출조건(금리·기간)과 예상 집값 상승률을 입력합니다.
- 2전세보증금·전세대출조건과, 여윳돈을 굴린다고 가정할 투자수익률을 입력합니다.
- 3비교 기간(년)을 정하면 매매·전세 각각의 N년 뒤 예상 순자산과 그 차이가 계산됩니다.
자주 묻는 질문
아닙니다. 집값 상승률과 투자수익률은 사용자가 입력하는 가정값이며, 이 계산기는 «그 가정이 맞다면» 어느 쪽 순자산이 큰지 계산할 뿐입니다. 예측이 아니라 가정에 따른 시뮬레이션이라는 점이 가장 중요합니다. 가정을 조금만 바꿔도 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
매매 쪽 월 지출(대출 원리금+보유비용)이 전세 쪽 월 지출(전세대출 이자만, 보증금 원금은 지출이 아님)보다 큰 경우가 많습니다. 이 계산기는 그 차액을 매달 투자한다고 가정해, 전세 쪽도 시간이 지나며 순자산이 불어나는 것으로 계산합니다.
매매의 자기자본이 전세 자기부담분(전세보증금−전세대출금)보다 크면, 그 차액을 초기 여윳돈으로 보고 투자수익률로 굴린다고 가정합니다. 반대로 전세 쪽에 더 많은 돈이 묶인다면 초기 여윳돈은 0으로 처리합니다.
전송되지 않습니다. 모든 계산은 브라우저 안에서 이뤄지고, 입력값은 이 기기에만 남습니다.
알아두면 좋은 점
- 대출 원리금은 원리금균등상환만 다룹니다(loan.ts의 계산 로직을 그대로 재사용).
- 취득세·중개수수료·이사비용 등 매매·전세 각각에 붙는 일회성 부대비용은 반영하지 않습니다. 정확한 비교를 원하면 자기자본·전세보증금에 미리 더해 넣으세요.
- 전세보증금은 만기에 원금 그대로 돌려받는다고 가정합니다. 역전세·깡통전세 등 보증금을 못 돌려받을 위험은 다루지 않습니다.
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마지막 검증: 2026년 9월 4일 · 결과는 참고용 추정치입니다.